بازار مسکن در سال 1401 مانند سایر بازارهای سرمایه‌پذیر در اقتصاد ایران با تورم فزاینده روبرو بود و این فرایند در فصل زمستان و در سایه تنش‌های ارزی با شتاب بیشتری ادامه پیدا کرد؛ تا جایی که در دی‌ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران با جهش حدود 10 درصدی نسبت به آذرماه به مرز 55 میلیون تومان رسید.

جهش متوالی و مستمر قیمت‌ها در بازار مسکن 1401 در حالی بود که تعداد معاملات خرید و فروش مسکن فارغ از تغییرات محدود، همواره در سطحی کمتر از دوره‌های رونق قبلی قرار داشت و در اغلب ماه‌ها، حتی تعداد معاملات مسکن از تعداد بنگاه‌های مشاور املاک فعال در تهران نیز کمتر بود. این اتفاق از یک‌سو به‌واسطه کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و اخراج آنها از بازار رخ داده بود و از سوی دیگر، رشد قابل‌توجه ارزش معاملاتی آپارتمان، عملاً بخشی از بخشی از متقاضیان سرمایه‌گذاری را نیز در خرید مسکن ناتوان کرده بود. در نتیجه این وضعیت، بازار مسکن دچار رکود تورمی شد و در حالی افزایش متوالی قیمت‌ها را تجربه می‌کرد که عملاً از نظر تعداد معاملات با کسادی کم‌سابقه‌ای مواجه بود.

 حال و هوای بازار مسکن در سال 1401

در شرایطی که هم‌زمانی رکود تورمی بازار مسکن با زمین‌گیر شدن نهضت ملی مسکن، عملاً گفتاردرمانی در بازار مسکن را نیز به بن‌بست رسانده بود، سیاست‌گذاران مراجع آماری، با حبس آمارهای معمول این حوزه، از انتشار گزارش‌های مربوط به تحولات بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال جلوگیری کردند و عملاً از فصل زمستان 1401، تورم فزاینده در بازار مسکن تهران بدون انعکاس اخبار ادامه پیدا کرد.

بر اساس آمارهای موجود، میانگین قیمت مسکن در 9 ماهه 1401 حدود 40 درصد افزایش پیدا کرده و بنا به مشاهدات میدانی، احتمالاً این میزان رشد در پایان سال به حوالی 50 درصد رسیده است که ظاهراً شتاب آن در مقایسه با نرخ تورم مصرف‌کننده چندان نامعقول نیست؛ اما با توجه به جهش‌های قیمتی قابل‌توجه این بازار از اواسط سال 1396 تاکنون، حتی رشد قیمت همسان با تورم مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز می‌تواند فجایع بزرگی برای سکونت و معیشت خانوارها به بار بیاورد.

در نتیجه جهش‌های متوالی قیمت مسکن در سال‌های اخیر و درعین‌حال، شتاب کاهنده رشد درآمدهای خانوار، شاخص دسترسی مسکن و دوره انتظار خانوارها برای خرید خانه به ارقام بی‌سابقه‌ای رسیده و حتی خرید خانه برای دهک‌های کم‌درآمد به آرزویی بعید و ناممکن تبدیل شده است به‌گونه‌ای که به نظر می‌رسد در بهترین حالت، دوره انتظار خرید مسکن مطابق با الگوی مصرف برای خانوارهای متوسط تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه به حدود 60 سال رسیده است و بدون حمایت قوی دولت، این رقم برای دهک‌های ضعیف، به‌مراتب از یک قرن بیشتر خواهد بود.

نگاه بازار مسکن به تولید

مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای سنتی در اقتصاد ایران، رابطه مستقیم و نزدیکی با تحولات اقتصاد کلان دارد و در جریان تغییرات مختلف اعم از رشد نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی و رکود اقتصادی، واکنش متناسب نشان می‌دهد؛ اما در کنار همه این عوامل، وضعیت ساخت‌وساز مسکونی و جزئیات آن نیز تأثیر شگرفی بر بازار مسکن دارد.

در بازار مسکن ایران، بخشی از تحولات قیمتی ناشی از ارزش جایگزینی کالاست و هرگونه تغییری در میزان ساخت‌وساز، قیمت زمین، فراوانی و قیمت نهاده‌های ساختمانی و هزینه و بروکراسی مجوزها، مستقیماً بر قیمت معامله همه واحدهای مسکونی موجود در بازار اثر می‌گذارد. به‌عنوان‌مثال، در میانه سال 1401 که قیمت بلوک‌های سقفی یونولیت با جهش چند صد درصدی مواجه شد و حدود متری 500 هزار تومان رسید، این اتفاق بر قیمت فروش مسکن نیز اثرگذار بود و قیمت‌ها را در همین محدوده افزایش داد. این اتفاق در مورد سایر نهاده‌های تولید اعم از سیمان، بتن، فولاد و ... نیز اثر مشابهی بر قیمت معاملات مسکن دارد.

در این شرایط، هرگونه تغییر در تولید نیز قادر است با به هم زدن توازن عرضه و تقاضا، زمینه را برای داغ شدن قیمت‌ها یا راکد شدن بازار فراهم آورد. بر همین اساس، هرگونه تسهیل تولید مسکن شهری و کاهش هزینه‌های تولید قادر است فشار تورمی این بازار را تغییر دهد و لااقل از تخلیه اثرات تورمی غیرواقعی در آن جلوگیری کند؛ ازاین‌رو، تغییر قواعد تولید مسکن و بهبود محیط کسب‌وکار در صنعت ساختمان می‌تواند در کنار سایر سیاست‌های تنظیم‌بخشی بازار مسکن، به ساماندهی این بازار کمک کند.

شواهد استمرار رکود تولید

در سال‌های اخیر باوجود جهش حدود 12 برابری میانگین قیمت مسکن، حوزه تولید همچنان با کسادی و رکود مواجه بوده و به‌جز تغییرات مقطعی، هرگز نتوانسته است به روزهای اوج برگردد. بررسی شاخص مدیران خرید (شامخ) بخش ساختمان نیز این موضوع را تائید می‌کند. بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی اتاق تعاون ایران، در بهمن امسال عدد شامخ بخش ساختمان به 48.98 واحد رسیده که هرچند بیشتر از ماه قبل است؛ اما همچنان کمتر از 50 واحد بوده و از تداوم رکود و انقباض در این حوزه حکایت دارد.

در بهمن‌ماه 1401، همچنان مؤلفه قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز تولید مسکن با شیب بالایی در حال افزایش بوده و قیمت محل نهایی این حوزه نیز با اندکی شیب کمتر، افزایش پیدا کرده است. در مجموع، آن‌گونه که اطلاعات شامخ بخش ساختمان برمی‌آید، این بخش از تابستان سال گذشته نتوانسته است از رکود و انقباض رها شود و با وضعیت فعلی اقتصاد، هرگونه بهبودی در این شاخص نیز نمی‌تواند چندان پایدار باشد.

چالش‌های مسکن در سال جدید

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تأکید بر اینکه گفتاردرمانی، نمی‌تواند مسائل و مصائب حوزه مسکن و ساختمان را رفع کند، می‌گوید: شرایط اقتصادی در حوزه مسکن و ساختمان امیدوارکننده نیست و چنانچه سیاست‌های 15 سال اخیر در این حوزه همچنان ادامه پیدا کند، در سال جدید نیز گشایشی در این حوزه رخ نخواهد داد.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با اتاق ایران آنلاین، می‌افزاید: سیاست‌گذاری با نگاه کاسبی و درآمدی به صنعت ساختمان و تولید مسکن، یکی از محرک‌های تورمی در بازار مسکن است و در ابتدای هر سال توسط دستگاه‌های دولتی و عمومی، یک دورنمای تورمی برای این بازار رقم می‌زنند.

او ادامه می‌دهد: در شرایطی که دستمزد کارگران به‌عنوان یک نهاده اصلی در تولید مسکن، 27 درصد افزایش پیدا کرده، شهرداری‌ها و شوراهای شهر در حوزه مجوز و عوارض ساخت از افزایش قابل‌توجه‌ هزینه‌ها صحبت می‌کنند و این نگاه درآمدی تورم‌زا در حوزه مسکن و ساختمان که ریشه در سیاست‌های دولت و نهادها دارد باید رفع شود.

پورحاجت با اشاره به اینکه باوجود همه شعارها، یک سرمایه‌گذار مسکن و ساختمان در مقام عمل باید یک ماراتن طولانی و پرهزینه را برای شروع کار طی کند، می‌گوید: این فرایند برخلاف منویات مقام معظم رهبری و سیاست‌های کلان کشور است و نه‌تنها مناسبتی با سیاست‌های مهار تورم و رشد تولید ندارد بلکه کاملاً برخلاف این رهنمود، محرک تورم و مانع تولید است.

او با اشاره به اینکه این قبیل مشکلات در حوزه سایر سازمان‌های خدمات رسان نیز مشهود است، می‌افزاید: به‌عنوان‌مثال در حوزه انشعاب برق، هم در مورد هزینه و هم در حوزه اجرا گلوگاه‌های زیادی وجود دارد. یا در مورد سازمان شبه‌دولتی و خصولتی نظام‌مهندسی هم گلوگاه‌هایی به زیان تولید مسکن کار می‌کند؛ چراکه این سازمان از چارچوب وظایف تعریف شده خارج شده و ضمن مداخله در همه امور ساختمان هیچ‌گونه پاسخگویی ندارد و در کنار سایر سازمان‌های دخیل در ساخت‌وساز، زنجیره‌ای از مشکلات در حوزه تولید مسکن ایجاد کرده است که در نتیجه آن، صدور یک مجوز ساخت‌وساز، سخت، دشوار و پیچیده شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تأکید بر اینکه طولانی بودن پروسه مجوزها و ساخت‌وساز مستقیماً یک عامل در قیمت‌گذاری مسکن است، می‌گوید: بهبود محیط کسب‌وکار در صنعت ساختمان یک ضرورت جدی است که بدون پرداختن به آن نمی‌تواند در سال مهار تورم و رشد تولید نیز امیدی به بهبود وضعیت ساخت‌وساز و بازار مسکن داشت؛ ازاین‌رو، بهتر است دولت در سطوح بالا ضمن همفکری با بخش خصوصی، یک‌بار برای همیشه تکلیف مشکلات و چالش‌های ریشه‌ای و قدیمی صنعت ساختمان و حوزه مسکن را روشن کند.